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            房貸新規調查:小銀行受影響較大 個人住房按揭貸款政策暫未變化

            證券日報

              近日,房地產貸款市場迎來重磅新規。央行、銀保監會下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限,為各類銀行機構的房地產貸款占比劃定了“紅線”。該《通知》自2021年1月1日起實施。

              此次新規對銀行、購房者、房地產開發企業會有什么影響、目前各家銀行執行情況又如何呢,專家又如何看?帶著上述問題,《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行及房地產中介機構。

              銀行暫未收到相關通知 小銀行未來受影響較大

              從各個銀行的實際貸款情況來看,目前,大部分銀行業金融機構符合管理要求。記者統計發現,按照2020年中報披露的數據來看,目前超出上限的銀行數量并不多,只有部分銀行相關指標超出監管的劃定范圍,其余大部分都沒有觸及上限。針對超出上限的銀行機構,監管部門也設置了一定的過渡期,給不達標機構充分的整改時間,維護市場平穩過渡。

              近日,《證券日報》記者走訪多家不同類型銀行網點,據多數銀行的個貸經理反饋,截至目前還沒接到行里通知有政策變化,年初貸款額度比較充足,并未對個人購房有影響。

              “此次新規對我行的具體業務沒有影響,受影響比較大的主要是小銀行,由于資金量比較小,在人民銀行設置限定的范圍下,小銀行總的放款量將下降很多。”某國有銀行貸款部門的工作人員表示。

              某國有大行的一位個貸經理告訴記者,“目前還不知道會給我行匹配多少額度,正在等待分行的通知。”

              此外,多家銀行放款提速。《證券日報》記者近日咨詢的數十家銀行中,越來越多銀行的放款速度是“一周見”,這與上個月多數銀行以“一個月”作為參考時效有所不同。

              《證券日報》記者近日以購房者身份咨詢某城商行時,該行的個貸經理表示:“如果是純商業貸款,資料齊全面簽后一兩天批貸,過戶完兩天之內可以放款。”

              在新規要求下銀行將受到哪些影響?

              蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金在接受《證券日報》記者采訪時表示,《通知》規定的關于房地產貸款的兩個上限,大部分銀行是滿足的,但考慮到房地產貸款本身每年的增量,這兩個上限的剛性是比較明顯的,因此《通知》更多的是在控制房地產貸款的增量,同時在存量部分關注不同類型銀行間房地產貸款規模的結構調整,以使得不同的房地產貸款集中度與不同風險承受能力的銀行相匹配。從住房貸款集中度的超限情況看,僅有小部分銀行超限,且監管根據超限幅度設置了不同時間長度的過渡期。因此短期看個人住房的供給,至少在存量上受到的影響可能沒有預期那么大。

              陶金進一步表示,目前來看,第一檔國有大型銀行的房地產貸款壓降壓力并不大。第二檔中型銀行的壓力相對略大,個別銀行可能需要主動減少住房貸款增量和壓降存量來降低房地產貸款集中度。中小銀行中,也存在個別銀行房地產開發貸款超限的問題,也可能需要通過主動壓降來達到監管標準。

              房產中介客戶目前未受新規影響 年底放款可能會緊張

              對于這項新規,更多的房產中介業務員表示不清楚,并沒有接到相關通知,目前手上正在走貸款程序的客戶也沒有受到影響。也有中介表示,該項新規目前影響不大,可能后期放款速度會慢。

              “尚未收到有關該銀行個人貸款業務的任何信息。包括我們公司權證這也沒有接到建委和銀行的通知。”某貸款中介公司的工作人員對記者表示:“對于購房者而言,北京地區房貸政策沒有明顯變化,也不會影響到個人購房者的合理按揭需求,不必擔心。”

              不過,也有中介表示,監管限定銀行房貸上限,影響的無非就是年底放款會比較慢。未來下半年房貸可能會面臨緊張,貸款的審核條件有可能更加嚴格。

              在采訪中,多數中介透露,從往年經驗來看,年底銀行的按揭額度確實會出現比較緊張的情況,有購房需求的還是盡快入手。

              專家優化商業銀行信貸結構 房貸監管仍將趨嚴

              防止過多資金流入房地產是近兩年監管管控的重點之一。去年8月份監管部門對房地產開發企業出臺監管指標,其中出臺的“三條紅線”限制房企融資需求,此次又出臺“兩條紅線”約束金融機構信貸供應。

              銀行業內人士表示,上述相關政策的出臺有利于防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險,有利于促進房地產市場和金融市場的穩定健康發展。

              與此同時,近年來,金融監管者多次提示房地產金融的風險。2020年,銀保監會主席郭樹清表示房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”,要堅決抑制房地產泡沫。

              民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪時表示,本次建立房地產貸款集中度管理制度,主要目的是一方面進一步優化商業銀行信貸結構,加大對實體經濟支持力度,另一方面,保持房地產市場平穩健康發展。溫彬認為在新增貸款中應該加大對制造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度。

              《通知》發布后,對房企和購房者帶來哪些影響?

              陶金表示,顯然對房企產生了較大的額外融資壓力,信貸供給的減少可能會促使大型房企尋求更多樣化的融資手段,而小型房企則需要加強對自身財務和資金鏈的管理,更多依靠內源融資審慎開展經營活動。對于購房者而言,銀行住房貸款可能會出現限額管理,不可避免地對申請房貸者信用和資質開展更能嚴格的審核,同時盡管房貸利率由LPR加點確定,但以往的相關優惠可能會減少。

              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示,企業和銀行的業務合作需要謹慎,要關注銀行后續一些貸款動向,防范合作后貸款工作受阻或者說不達預期,可能會影響樓盤銷售。而對于個人購房者來說,關注貸款能不能很快發下來,如果批不下來的話責任由購房者承擔。

              業內人士表示,目前,房地產金融監管實施嚴格的監管政策,預計不會在2021年放松。

              “《通知》對增量的影響甚于對存量的影響,部分超限的銀行需要主動化解存量業務,而未超限的銀行業需要減少增量業務,因此未來房貸增量規模增幅將出現收縮。”陶金稱。

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